VvE-beheer
VvE-beheer: wat het inhoudt, wat het kost en waar het misgaat.
Eén pagina met het hele verhaal: de taken van een beheerder, de prijsopbouw, de drie klachten waar besturen het vaakst mee zitten, en hoe u overstapt als het niet goed loopt.
Wat is VvE-beheer?VvE-beheer is het uitvoeren van het dagelijkse werk van een Vereniging van Eigenaars: de financiële administratie (bijdragen, debiteuren, jaarrekening), het technisch beheer (meldingen, werkorders, contracten, MJOP) en de bestuurlijke ondersteuning (ALV, notulen, besluitenregister). De beheerder handelt als gevolmachtigde; besluiten blijven bij het bestuur en de vergadering.
De drie onderdelen van het beheer
Financieel beheer — bijdragenota's volgens de verdeelsleutel uit de splitsingsakte, automatische incasso, betalingen afletteren, een debiteurentraject dat geen stap overslaat en een jaarrekening binnen zes maanden na het boekjaar. Hier gaat in de praktijk het meest mis; zie achterstallige bijdragen innen.
Technisch beheer — meldingen aannemen (ook 's nachts, want lekkages houden geen kantooruren aan), bepalen of iets gemeenschappelijk of privé is op basis van de akte, werkorders binnen het mandaat van het bestuur, en het meerjarenonderhoudsplan actueel houden.
Bestuurlijk beheer — de ALV-cyclus teruggerekend vanaf de vergaderdatum, quorum op breukdelen, stemtellingen getoetst aan de vereiste meerderheid per besluittype en een besluitenregister. Zie ALV-termijnen en quorum.
Wat kost VvE-beheer?
Marktprijzen liggen tussen de € 12 en € 25 per appartementsrecht per maand — en dat is zelden het hele verhaal: er komen vaak toeslagen bij per brief, per extra vergadering of per uur meerwerk. Hoe dat tarief is opgebouwd leest u in wat kost een VvE-beheerder. Onze tarieven staan volledig op de prijzenpagina, inclusief rekenhulp: één bedrag per appartementsrecht, geen toeslagen.
Waar het misgaat
Het meldpunt van Vereniging Eigen Huis ontving ruim vijfhonderd meldingen over beheerders; ongeveer driekwart was negatief. De rode draad is drieledig: slechte bereikbaarheid, eigenmachtig handelen zonder inzicht en gebrek aan kennis van het eigen reglement. Het beroep is bovendien onbeschermd — iedereen mag zich VvE-beheerder noemen. De volledige analyse, met wat u eraan kunt doen, staat in klachten over je VvE-beheerder.
Ons antwoord daarop is een ander ontwerp, geen belofte van betere mensen: agents doen het uitvoerende werk binnen regels die uit úw akte komen, elke handeling verwijst naar het artikel waarop hij berust, en wat de wet aan bestuur of vergadering voorbehoudt komt altijd bij een mens.
Overstappen of zelf blijven doen?
Ontevreden besturen blijven gemiddeld te lang hangen: opzeggen voelt als een project. Het is er ook een — maar een overzichtelijk project met drie stappen: besluit in de vergadering, opzegbrief binnen de termijn, dossieroverdracht. Zie VvE-beheerder opzeggen en hoe een overstap bij ons verloopt. Voor kleine VvE's die twijfelen tussen uitbesteden en zelf doen: VvE-beheer voor een kleine VvE.
Veelgestelde vragen
Over VvE-beheer
Wat doet een VvE-beheerder?
Een VvE-beheerder voert het dagelijkse werk van de vereniging uit: bijdragen innen en debiteuren bewaken, meldingen en reparaties afhandelen, contracten en keuringen bijhouden, de jaarrekening en begroting opstellen en de ledenvergadering (ALV) voorbereiden en notuleren. De besluiten zelf blijven bij het bestuur en de vergadering.
Is een VvE-beheerder verplicht?
Nee. Een VvE mag zichzelf beheren. Verplicht zijn wel een reservefonds, een jaarlijkse vergadering en een administratie die klopt. Veel besturen besteden het werk uit omdat het specialistisch is en omdat aansprakelijkheid bij fouten (te late oproeping, verkeerde verdeelsleutel, verjaarde vordering) bij de VvE zelf ligt.
Wat kost VvE-beheer per maand?
Marktprijzen liggen doorgaans tussen de 12 en 25 euro per appartementsrecht per maand, vaak met toeslagen per brief, per vergadering of per uur. Bij ons is het één bedrag per appartementsrecht (vanaf € 12,50) zonder toeslagen, omdat het uitvoerende werk grotendeels automatisch gaat.
Hoe stap ik over naar een andere VvE-beheerder?
De vergadering besluit tot opzegging (let op de opzegtermijn in de beheerovereenkomst, meestal drie tot zes maanden), waarna de nieuwe beheerder het dossier opvraagt: akte en reglementen, jaarstukken, debiteuren, contracten en het archief. Een goede nieuwe beheerder levert vooraf een verschillenrapport, zodat u weet wat u overneemt.
Werkgebied
VvE-beheer per stad
Wij beheren vanuit Rotterdam; door de geautomatiseerde uitvoering is de afstand tot het complex geen beperking meer.
VvE-beheer Rotterdam · VvE-beheer Amsterdam · VvE-beheer Den Haag · VvE-beheer Utrecht · VvE-beheer Eindhoven · VvE-beheer Delft · VvE-beheer Schiedam · VvE-beheer Dordrecht
Weten wat er in uw dossier zit?
Wij lezen uw akte en reglementen in en leveren een overzicht van de regels die uw VvE feitelijk sturen. Vrijblijvend, en u houdt het overzicht ook als u niet overstapt.