VvE-beheer voor een kleine VvE: uitbesteden of zelf doen?

De meeste VvE's in Nederland zijn klein: een gesplitst herenhuis met drie appartementsrechten, een portiek met acht. Juist die verenigingen vallen bij klassieke beheerders tussen wal en schip: het vaste werk (jaarrekening, ALV, incasso) is er net zo goed, maar de omzet is een fractie van die van een groot complex. Het gevolg laat zich raden — en is precies wat het meldpunt van Vereniging Eigen Huis liet zien: de kleine VvE krijgt de minste aandacht.

Zelf doen: goedkoop tot het misgaat

Zelfbeheer is legitiem en voor een kleine, actieve VvE goed te doen. De verplichtingen blijven wel staan: een reservefonds op een aparte rekening, een jaarlijkse vergadering met geldige oproeping, een jaarrekening, en incasso die op tijd wordt gestuit voordat een vordering verjaart. De risico's zitten niet in het gewone jaar maar in de uitzondering: een eigenaar die niet betaalt, een verkoop waarbij de notaris een opgave vraagt, een lekkage waarvan onduidelijk is of het dak gemeenschappelijk is. Wie dat zelf doet, moet het reglement echt kennen — zie wie betaalt wat in een VvE.

Uitbesteden: let op de ondergrens en de toeslagen

Veel beheerders hanteren een minimumtarief waardoor een kleine VvE per appartementsrecht fors meer betaalt dan een grote. Vraag daar expliciet naar, net als naar toeslagen per brief, per vergadering en per uur meerwerk — bij een kleine VvE tikken die relatief hard aan. Bij nvvem is er geen minimum en zijn er geen toeslagen: ook bij twee appartementen betaal je per appartement hetzelfde, en het eerste jaar is gratis. Wat dat voor jullie betekent, reken je uit op de pagina over de kosten.

Waarom automatisering juist de kleine VvE helpt

De reden dat kleine VvE's slecht bediend worden is niet onwil maar rekenwerk: aandacht kost uren en uren moeten worden terugverdiend. Bij ons doen agents het uitvoerende werk — meldingen, incasso, termijnbewaking, de ALV-cyclus — en maakt het voor de kwaliteit niet uit of een complex zes of zestig appartementsrechten telt. De portiek-VvE krijgt dezelfde reactietijd, hetzelfde auditspoor en dezelfde regelkennis als het grote complex, omdat geen van drie afhangt van beschikbare uren.

De afweging in één alinea

Heeft je VvE drie tot zes appartementsrechten, een actieve eigenaar met verstand van de akte en weinig verloop: zelfbeheer kan prima, eventueel met een boekhouder voor de jaarrekening. Wordt de vergadering jaarlijks een verplicht nummer, ligt het MJOP stil of vertrekt de eigenaar die alles deed: dan is uitbesteden goedkoper dan de fout die anders een keer gemaakt wordt. Reken het na met de reservefonds-check, kijk wat het bij ons kost, en lees wat een VvE-beheerder kost voordat je tekent. Doet jullie VvE nu helemaal niets? Lees dan eerst hoe je een slapende VvE activeert.

Verder lezen

• VvE-beheer uitbesteden: wat kan er, en wat blijft bij het bestuur?
• Wat kost een VvE-beheerder? De opbouw van het tarief
• Reservefonds VvE: de norm, de rekening en wat er misgaat