Wat kost een VvE-beheerder? De opbouw van het tarief

Waar het tarief op gebaseerd is

Vrijwel alle beheerders rekenen per appartementsrecht per maand. Dat is logisch: het werk schaalt met het aantal eigenaren, niet met de waarde van het complex. Een VvE van tien woningen kost per woning meer dan een van tachtig, omdat de vaste taken — jaarrekening, ALV, bankafstemming — grotendeels even veel werk zijn.

Daarom hanteren de meeste kantoren een minimumafname. Onder de twaalf tot vijftien appartementsrechten is een VvE per definitie duur per eenheid; daar valt weinig aan te doen.

Wat er meestal in zit

• Financiële administratie: bijdragen innen, betalingen afletteren, crediteuren betalen
• Jaarrekening en begroting, met ondersteuning van de kascommissie
• De ALV: oproeping, stukken, notulen en het besluitenregister
• Meldingen aannemen en werkorders uitzetten binnen mandaat
• Het documentarchief en de verkoopopgaven aan notarissen

Waar de rekening oploopt

Hier zit het verschil. Vraag bij elke offerte expliciet naar deze posten, want ze staan zelden op de voorkant:

• Uurtarief buiten het basispakket. Vaak 85 tot 125 euro. Wat valt eronder? Een extra vergadering? Een geschil tussen eigenaren? Een offertetraject?
• Kosten per verkoopopgave. 75 tot 200 euro per stuk, meestal doorbelast aan de verkoper — maar niet altijd.
• Toeslag voor spoed buiten kantooruren. Soms per melding, soms als vast bedrag per jaar.
• Opstart- en overnamekosten. Eenmalig, en sterk wisselend: van niets tot enkele duizenden euro’s.
• Kosten bij beëindiging. Let op bedragen voor het overdragen van je eigen dossier. Die stukken zijn eigendom van de VvE; een fors bedrag om ze te krijgen is een reden om er niet aan te beginnen. Hoe de opzegging zelf verloopt, lees je in een VvE-beheerder opzeggen.

Een rekenvoorbeeld

Een VvE van 24 appartementsrechten betaalt bij 12 tot 20 euro per recht per maand exclusief btw zo'n 3.500 tot 5.800 euro per jaar. Inclusief btw — en die kan een VvE doorgaans niet terugvragen — is dat ruwweg 4.200 tot 7.000 euro. Bij nvvem is dat € 3.168,00 exclusief btw, of € 3.833,28 inclusief, zonder toeslagen. Het eerste jaar betalen jullie niets.

Zet dat af tegen wat een fout kost. Eén vernietigd ALV-besluit door een te late oproeping betekent een nieuwe vergadering en maanden vertraging. Eén overgeslagen ingebrekestelling kost het recht op de buitengerechtelijke incassokosten, en bij een vordering van 3.000 euro is dat al 400 euro. Eén verkeerd toegewezen kozijn kost een precedent voor alle andere kozijnen in het complex.

Wat je moet vragen bij een offerte

1. Wat valt er buiten het tarief, en tegen welk uurtarief?
2. Hoeveel VvE’s beheert de vaste contactpersoon? (30 tot 60 is gebruikelijk; boven de 60 wordt het krap.)
3. Wat is de opzegtermijn, en zijn er kosten bij overdracht van het dossier?
4. Hoe wordt spoed buiten kantooruren geregeld, en door wie?
5. Binnen hoeveel maanden na boekjaareinde ligt de jaarrekening er?

Wat het bij ons kost

€ 13,31 per appartementsrecht per maand, inclusief btw (€ 11,00 exclusief), zonder toeslagen. Het eerste jaar is gratis. Geen toeslagen per brief, per vergadering of per uur. Daarnaast betalen jullie alleen de leveranciers en professionals die je zelf inschakelt, zoals een monteur bij een storing of een externe penningmeester. Reken het uit voor jullie VvE.

Zoek je wat je als eigenaar in totaal aan de VvE betaalt, dus niet alleen voor het beheer? Dat staat in VvE-kosten per maand.

Verder lezen

• VvE-kosten: wat betaal je per maand, en waarvoor?
• VvE-beheer uitbesteden: wat kan er, en wat blijft bij het bestuur?
• VvE-beheerder opzeggen: termijn, besluit en de brief