Wat kost een VvE-beheerder? De opbouw van het tarief

Waar het tarief op gebaseerd is

Vrijwel alle beheerders rekenen per appartementsrecht per maand. Dat is logisch: het werk schaalt met het aantal eigenaren, niet met de waarde van het complex. Een VvE van tien woningen kost per woning meer dan een van tachtig, omdat de vaste taken — jaarrekening, ALV, bankafstemming — grotendeels even veel werk zijn.

Daarom hanteren de meeste kantoren een minimumafname. Onder de twaalf tot vijftien appartementsrechten is een VvE per definitie duur per eenheid; daar valt weinig aan te doen.

Wat er meestal in zit

• Financiële administratie: bijdragen innen, betalingen afletteren, crediteuren betalen
• Jaarrekening en begroting, met ondersteuning van de kascommissie
• De ALV: oproeping, stukken, notulen en het besluitenregister
• Meldingen aannemen en werkorders uitzetten binnen mandaat
• Het documentarchief en de verkoopopgaven aan notarissen

Waar de rekening oploopt

Hier zit het verschil. Vraag bij elke offerte expliciet naar deze posten, want ze staan zelden op de voorkant:

• Uurtarief buiten het basispakket. Vaak 85 tot 125 euro. Wat valt eronder? Een extra vergadering? Een geschil tussen eigenaren? Een offertetraject?
• Kosten per verkoopopgave. 75 tot 200 euro per stuk, meestal doorbelast aan de verkoper — maar niet altijd.
• Toeslag voor spoed buiten kantooruren. Soms per melding, soms als vast bedrag per jaar.
• Opstart- en overnamekosten. Eenmalig, en sterk wisselend: van niets tot enkele duizenden euro’s.
• Kosten bij beëindiging. Let op bedragen voor het overdragen van uw eigen dossier. Die stukken zijn eigendom van de VvE; een fors bedrag om ze te krijgen is een reden om er niet aan te beginnen.

Een rekenvoorbeeld

Een VvE van 24 appartementsrechten met een lift, tarief 16,50 euro per recht per maand: 396 euro per maand, 4.752 euro per jaar. Per eigenaar is dat 16,50 euro per maand — ongeveer wat een streamingdienst kost, en minder dan de meeste eigenaren denken.

Zet dat af tegen wat een fout kost. Eén vernietigd ALV-besluit door een te late oproeping betekent een nieuwe vergadering en maanden vertraging. Eén overgeslagen ingebrekestelling kost het recht op de buitengerechtelijke incassokosten, en bij een vordering van 3.000 euro is dat al 400 euro. Eén verkeerd toegewezen kozijn kost een precedent voor alle andere kozijnen in het complex.

Wat u moet vragen bij een offerte

1. Wat valt er buiten het tarief, en tegen welk uurtarief?
2. Hoeveel VvE’s beheert de vaste contactpersoon? (30 tot 60 is gebruikelijk; boven de 60 wordt het krap.)
3. Wat is de opzegtermijn, en zijn er kosten bij overdracht van het dossier?
4. Hoe wordt spoed buiten kantooruren geregeld, en door wie?
5. Binnen hoeveel maanden na boekjaareinde ligt de jaarrekening er?

Wat wij rekenen

Eén bedrag per appartementsrecht per maand, geen uurtjes en geen toeslag per brief. Dat kan omdat het uitvoerende werk grotendeels automatisch gaat; wij hoeven het niet per handeling in rekening te brengen. Reken het na op de tarievenpagina.

Verder lezen

• Reservefonds VvE: de norm, de rekening en wat er misgaat
• Wie betaalt wat in een VvE: gemeenschappelijk of privé