Wie betaalt wat in een VvE: gemeenschappelijk of privé

De duurste discussies in een VvE gaan zelden over grote bedragen. Ze gaan over één bouwdeel waarvan niemand weet wie het betaalt, en over het precedent dat een verkeerde beslissing schept voor alle andere appartementen in het complex. Hieronder staat per bouwdeel waar de grens meestal ligt, met per onderwerp een doorklik naar de uitgebreide uitleg.

De volgorde: akte, dan modelreglement

De splitsingsakte gaat voor. Verwijst je akte naar een modelreglement — 1973, 1983, 1992, 2006 of 2017 — dan geldt dat reglement voor alles wat de akte zelf niet regelt. Waar de akte iets anders bepaalt dan het modelreglement, wint de akte. Dat is precies de plek waar in de praktijk fouten ontstaan: de beheerder kent het modelreglement uit zijn hoofd en leest de afwijking in de akte niet.

De gebruikelijke breuklijnen

• Kozijnen en glas. Kozijnen horen meestal bij de gevel en dus bij de VvE, glas is in veel aktes privé. Lees hoe je dat naleest in vallen kozijnen onder de VvE?
• Balkons. Vrijwel altijd gesplitst: de constructie en de waterdichte laag zijn gemeenschappelijk, de vloerafwerking en het meubilair privé. Een lekkage door een gescheurde afwerkvloer is daarmee een lastig geval — vaak de VvE, tenzij de eigenaar de afwerking heeft aangebracht.
• Leidingen en riolering. De hoofdleiding is gemeenschappelijk, een leiding die alleen jouw appartement bedient meestal niet. Per soort leiding staat het in leidingen in een VvE: wie betaalt de reparatie?
• Cv. Een collectieve installatie is gemeenschappelijk; een individuele ketel in de woning is privé. Bij hybride systemen — collectieve leidingen, individuele afleverset — loopt de grens ergens midden in de installatie, en staat die grens zelden expliciet in de akte.
• Voordeur van de woning. Vaak gemengd: de buitenzijde behoort tot de gevel en is gemeenschappelijk, het slot en de binnenzijde zijn privé.

Onderhoud versus schade

De vraag wie iets moet onderhouden is een andere vraag dan wie de schade betaalt. Ook aan een gemeenschappelijk bouwdeel kan een eigenaar aansprakelijk zijn als de schade door zijn toedoen is ontstaan. Omgekeerd kan schade aan een privé gedeelte, veroorzaakt door een gebrek aan een gemeenschappelijk deel, voor rekening van de VvE komen. Behandel die twee vragen apart; door ze te vermengen ontstaan de meeste geschillen.

Leg het één keer vast

De enige duurzame oplossing is de scheiding per bouwdeel expliciet vastleggen, met het artikel erbij, en die lijst gebruiken bij elke melding. Wij doen dat als onderdeel van de regelset: bijna dertig bouwdelen, elk met een toedeling en een verwijzing. Komt er een melding binnen over een bouwdeel dat niet in de lijst staat, dan gaat de zaak naar een mens — er wordt niet geïnterpreteerd. Zo werkt ons VvE-beheer voor elk bouwdeel in je akte.

Verder lezen

• Leidingen in een VvE: wie betaalt de reparatie?
• Kozijnen en glas in een VvE: van wie zijn ze?
• Reservefonds VvE: de norm, de rekening en wat er misgaat