Wie betaalt wat in een VvE: gemeenschappelijk of privé

De duurste discussies in een VvE gaan zelden over grote bedragen. Ze gaan over een kozijn van achthonderd euro waarvan niemand weet wie het betaalt, en over het precedent dat een verkeerde beslissing schept voor de zeventien andere kozijnen in het complex.

De volgorde: akte, dan modelreglement

De splitsingsakte gaat voor. Verwijst uw akte naar een modelreglement — 1973, 1983, 1992, 2006 of 2017 — dan geldt dat reglement voor alles wat de akte zelf niet regelt. Waar de akte iets anders bepaalt dan het modelreglement, wint de akte. Dat is precies de plek waar in de praktijk fouten ontstaan: de beheerder kent het modelreglement uit zijn hoofd en leest de afwijking in de akte niet.

De gebruikelijke breuklijnen

• Kozijnen en glas. Kozijnen zijn meestal gemeenschappelijk, ook waar ze een privé gedeelte begrenzen. Glas is in veel akten privé, maar sommige VvE's hebben een collectief glasfonds. Kijk het na in plaats van het aan te nemen.
• Balkons. Vrijwel altijd gesplitst: de constructie en de waterdichte laag zijn gemeenschappelijk, de vloerafwerking en het meubilair privé. Een lekkage door een gescheurde afwerkvloer is daarmee een lastig geval — vaak de VvE, tenzij de eigenaar de afwerking heeft aangebracht.
• Riolering. De hoofdleiding is gemeenschappelijk, de aansluiting vanaf het privé gedeelte niet. Bij een verstopping is de plek van de verstopping dus bepalend voor wie de rekening krijgt, niet de plek waar het water op de vloer staat.
• Cv. Een collectieve installatie is gemeenschappelijk; een individuele ketel in de woning is privé. Bij hybride systemen — collectieve leidingen, individuele afleverset — loopt de grens ergens midden in de installatie, en staat die grens zelden expliciet in de akte.
• Voordeur van de woning. Vaak gemengd: de buitenzijde behoort tot de gevel en is gemeenschappelijk, het slot en de binnenzijde zijn privé.

Onderhoud versus schade

De vraag wie iets moet onderhouden is een andere vraag dan wie de schade betaalt. Ook aan een gemeenschappelijk bouwdeel kan een eigenaar aansprakelijk zijn als de schade door zijn toedoen is ontstaan. Omgekeerd kan schade aan een privé gedeelte, veroorzaakt door een gebrek aan een gemeenschappelijk deel, voor rekening van de VvE komen. Behandel die twee vragen apart; door ze te vermengen ontstaan de meeste geschillen.

Leg het één keer vast

De enige duurzame oplossing is de scheiding per bouwdeel expliciet vastleggen, met het artikel erbij, en die lijst gebruiken bij elke melding. Wij doen dat als onderdeel van de regelset: bijna dertig bouwdelen, elk met een toedeling en een verwijzing. Komt er een melding binnen over een bouwdeel dat niet in de lijst staat, dan gaat de zaak naar een mens — er wordt niet geïnterpreteerd.

Verder lezen

• Reservefonds VvE: de norm, de rekening en wat er misgaat
• ALV-termijnen en quorum: hoe besluiten aantastbaar worden