Overstappen
Weet eerst wat u overneemt.
Een overname levert vrijwel altijd rommel op: ontbrekende stukken, beginbalansen die niet aansluiten, debiteuren die bij de een wel en bij de ander niet bekend zijn. Wij maken dat expliciet voordat wij beginnen, niet drie maanden erna.
Wat u opvraagt bij uw huidige beheerder
Deze lijst kunt u ook gebruiken als u niet bij ons terechtkomt. Het bestuur heeft recht op deze stukken; ze zijn eigendom van de VvE.
| Op te vragen | Waarom het ertoe doet |
|---|---|
| Splitsingsakte en het toepasselijke modelreglement | Zonder akte is er geen verdeelsleutel en geen scheiding privé/gemeenschappelijk. |
| Huishoudelijk reglement, laatste versie | Bepaalt vloereisen, verhuur, huisdieren en boetebedingen. |
| Notulen en besluitenlijsten van de afgelopen vijf jaar | Besluiten wijzigen het kader; zonder die stukken werkt u met een verouderd reglement. |
| Jaarrekeningen en begrotingen van de afgelopen drie jaar | Basis voor de nieuwe begroting en voor de aansluiting van de beginbalans. |
| Staat van eigenaren met openstaande saldi per appartementsrecht | Hier zitten bij een overname bijna altijd de verschillen. |
| Actueel MJOP en de onderbouwing van de reservefondsdotatie | Zonder MJOP is de wettelijke sparingsnorm niet te toetsen. |
| Verzekeringspolissen met herbouwwaarde | Nodig voor de norm van een half procent en voor schadeafhandeling. |
| Lopende contracten met ingangsdatum, einddatum en opzegtermijn | Stilzwijgende verlenging is de stilste kostenpost die er is. |
| Keuringsrapporten van lift, brandmeldinstallatie en gasleidingen | Verlopen keuringen zijn een aansprakelijkheidsrisico voor het bestuur. |
| Bankgegevens van de exploitatie- én de reservefondsrekening | Het reservefonds hoort op een afzonderlijke rekening ten name van de VvE te staan. |
Het verschillenrapport
Wij leggen het aangeleverde dossier naast de werkelijkheid en melden wat niet klopt, met een onderscheid tussen blokkerend en aandachtspunt.
- Een appartementsrecht dat in het dossier staat maar niet in de administratie
- Tenaamstelling die afwijkt van het eigenarenregister
- Reservefondssaldo dat niet aansluit op de bankrekening
- Ontbrekende splitsingsakte
- Debiteurensaldo dat enkele euro’s afwijkt
- Ontbrekend MJOP of verouderde raming
- Ontbrekende verzekeringspolis
- Keuringen zonder rapport in het archief
Wat het uw bestuur kost aan tijd
Twee gesprekken van een uur en het aanleveren van de stukken. De rest doen wij. De opzegging bij de huidige beheerder loopt via de beheerovereenkomst; let daarbij op de opzegtermijn en op de vraag of opzegging een besluit van de vergadering vereist. Wij leveren de conceptbrief en de agendapost aan.
Aanvragen
Binnen vijf werkdagen ligt de regelset van uw VvE er, met de plekken waar uw akte afwijkt van het modelreglement. Liever eerst overleggen? Mail ons op hallo@nvvem.nl.